圖片來源：萬科

“在我們的認(rèn)知里面，‘活下去’比什么都重要”。

在昨天（8月30日）舉行的萬科2021年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝再度重提“活下去”。

他表示，萬科多年以來都堅(jiān)持長期主義，行穩(wěn)致遠(yuǎn)是萬科的基調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭是萬科當(dāng)前的應(yīng)對(duì)，“我們不會(huì)把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待。我們會(huì)在規(guī)模和效益之間、在短期和長期之間、在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間權(quán)衡”。

從萬科半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，營收持續(xù)增長、現(xiàn)金充裕并保持“綠檔”，但利潤下滑也成為較為明顯的問題。

01

房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)占比超99%

2021年1-6月，萬科主要經(jīng)營情況如下：

營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；

歸母凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；

全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.98%，較上年同期下降1.41個(gè)百分點(diǎn)。

持有貨幣資金1942.9億元，是短期有息負(fù)債的2.3倍；

凈負(fù)債率為20.2%，較上年同期上升2.12個(gè)百分點(diǎn)；

每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；

獲取新項(xiàng)目95個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1505.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1101.4萬平方米。

 

圖片來源：萬科周刊公眾號(hào)

 

就這份成績(jī)單來看，萬科的營收持續(xù)增長，債務(wù)情況也非常健康，更有近2000億元的現(xiàn)金在手，羨煞旁人，僅有瑕疵就是利潤下降這一點(diǎn)。

而萬科也并未回避這一問題，祝九勝仔細(xì)分析了原因：“第一是我們的銷售規(guī)模增長有限；第二是毛利率的下降稍快；第三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。”

在萬科上半年?duì)I業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為1575.3億元，占比94.3%，加上物業(yè)服務(wù)的85.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)及服務(wù)占比達(dá)到了99.4%。

而尚未能帶來明顯收益的業(yè)務(wù)里，長租公寓便占據(jù)了一席之地。

祝九勝介紹，萬科從2008年開始探索長租公寓業(yè)務(wù)，2014年起大規(guī)模布局，如今已有14.8萬間房間，服務(wù)了超50萬客戶。

 

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

 

年報(bào)透露，這一公寓品牌泊寓，現(xiàn)已布局全國33個(gè)城市，規(guī)模位列集中式公寓全國第一，并在深圳、天津、佛山、東莞等9個(gè)城市里保持市場(chǎng)占有率第一。

盡管泊寓帶來了營業(yè)收入13.19億元，同比增長25.6%，但在萬科的營收中僅占0.79%。

祝九勝提到，在萬科旗下的6.5萬間萬村業(yè)務(wù)房源中，有6萬間在深圳，這些房源加上管理費(fèi)用的均價(jià)是1260元，而城市的泊寓均價(jià)則為1991元，他認(rèn)為“在深圳屬于性價(jià)比不錯(cuò)的”。

“萬科也希望能夠發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，在微利可持續(xù)的前提下，探索長租房的規(guī)?；l(fā)展，幫助城市留住青年人才，幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。” 祝九勝表示。

02

深圳舊改土儲(chǔ)超100公頃

事實(shí)上，在大本營深圳，萬科不僅是布局了長租公寓業(yè)務(wù)。

在今年4月，有媒體猜測(cè)萬科進(jìn)駐白石洲舊改項(xiàng)目，而后在沙河街道的對(duì)外宣傳中透露了真相——白石洲村引進(jìn)萬科物業(yè)，以“物業(yè)進(jìn)村”的模式，提升轄區(qū)居民居住體驗(yàn)。

 

圖片來源：深圳商報(bào)

 

在物業(yè)服務(wù)之外，萬科在深圳上半年入市的兩大住宅項(xiàng)目也同樣備受關(guān)注。

一個(gè)是位于光明的萬科光年四季，原為伶?zhèn)愄峥蓸放f改項(xiàng)目，靠近光明大街站，片區(qū)新房較受歡迎。

項(xiàng)目在今年2月備案住宅、商業(yè)、辦公等類型產(chǎn)品，其中住宅777套，建面約80-116平方米，均價(jià)約5.1萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間在404-608萬元/套。

最終項(xiàng)目認(rèn)籌客戶超過2000批，成功“開盤日光”。

另一個(gè)則是在2020年通過土拍拿下的尖崗山宗地，拿地成本近60億元，被命名為“萬科都會(huì)四季花園”。

 

圖片來源：深圳萬科公眾號(hào)

 

項(xiàng)目在6月備案入市，推售70-115平方米的住宅產(chǎn)品，共856套，單價(jià)約在8.1-9.5萬元/平方米，開盤去化近6成。

此外，萬科在上半年也參與到招拍掛當(dāng)中，并對(duì)南山T501-0101宗地表現(xiàn)出較大興趣，與特區(qū)建發(fā)組成聯(lián)合體參與競(jìng)拍。

這一宗地為商業(yè)和二類居住性質(zhì)，在留仙洞地鐵站旁，位置優(yōu)越，起拍價(jià)47.6億元，未設(shè)置封頂價(jià)。

但爭(zhēng)奪宗地的還有招商蛇口和龍光，最終并未拿下地塊。

不過，萬科在深圳的土儲(chǔ)情況依然非?？春谩?/span>

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳已確認(rèn)實(shí)施主體的舊改土地中，萬科占據(jù)了109.94公頃，計(jì)劃立項(xiàng)土儲(chǔ)則為151.88公頃。

 

圖片來源：合一城市更新

 

而接下來，深圳將在9月進(jìn)行22宗宅地的集中出讓活動(dòng)，相信萬科也將參與其中，獲取更多存貨。

編輯：丸子君