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寶億萊軟裝館風(fēng)險(xiǎn)與收益并存 杭州二手房老破小收入精裝出售

在杭州二手房市場,游戲規(guī)則歷來是“一房一價(jià)”,差不多的一套房源,房子價(jià)差除買賣雙方議價(jià)能力不同外,最主要還是體現(xiàn)在房子裝修的新舊程度、是簡單裝修還是精裝出售,這當(dāng)中的價(jià)差大了去。

這里面的溢價(jià)空間,早幾年已被某些炒房客視為生財(cái)之道,近兩年越來越多的個(gè)體投資客涉足其中,甚至已經(jīng)有人將這一模式發(fā)展為正規(guī)的公司化運(yùn)營。

今年前10個(gè)月,杭州二手房主城區(qū)總成交套數(shù)已經(jīng)反超新房近100套,“未來幾年,杭州主城區(qū)會加速進(jìn)入存量房時(shí)代。”透明售房研究院院長方張接表示。在這樣的背景下,從市場上低價(jià)收入二手房源,裝修后再高價(jià)出售這樣一條產(chǎn)業(yè)鏈背后,究竟有些什么?為此,本報(bào)記者進(jìn)行了一番調(diào)查。

杭州二手房

一些投資客專收“老破小”杭州二手房

花幾萬元裝修可賺二十萬

印象中市中心的老房子多數(shù)都比較老舊,寶億萊家居飾品,即便帶裝修也逃脫不出年代感,正因此,越來越多的人認(rèn)為市中心老破小升值潛力低,應(yīng)及早售出。但近一兩年來,在各大中介公司網(wǎng)站上有不少掛牌的老破小房源,一改往日殘破風(fēng)貌,有不少裝修風(fēng)格時(shí)尚清爽的房源在售。

其實(shí)這些裝修時(shí)尚的房源,幾個(gè)月前也是典型的老破小模樣。

在城西一帶從事杭州二手房買賣多年的楊先生,手頭便有幾組客戶是專門從事類似生意的——購入二手房后,將房子重新裝修一番再高價(jià)出售。“像這樣的客戶,我們定義為投資客,有不少是杭州本地人,手頭有多余的資金,就倒騰起買房賣房的生意。”楊先生說,這些投資客戶一般都是個(gè)體運(yùn)作,在樓市低迷時(shí)期,選擇一些房東急賣的毛坯或簡裝房源,以低于市場價(jià)2000~3000元/m2的價(jià)格收入。

“他們每個(gè)月都在四處收房,只要經(jīng)紀(jì)人告訴他有類似的房源掛牌,戶型通透、樓層不太差的,寶億萊家居飾品,基本都會收房,且一次性付清房款。”楊先生回憶道,有一個(gè)專門做類似生意的客戶,今年三四月份在古蕩小區(qū)收了一套60多m2的兩房戶型,當(dāng)時(shí)買入價(jià)18000元/m2,之后花了近6萬元對房子重新裝修(含所有硬裝及軟裝)。恰逢今年市場行情好,9月份房子出售時(shí),古蕩小區(qū)的成交均價(jià)在21500元/m2左右,該房源最后以高于市場價(jià)1000元/m2的價(jià)格出售。“就這樣,一套房子從買入到賣出,寶億萊家居飾品,半年時(shí)間賺了毛20萬元。”楊先生感慨道,這都抵得上業(yè)績不錯的經(jīng)紀(jì)人一年的工資了。

職業(yè)倒房客也有季節(jié)性。一般每年一二月份市場行情淡的時(shí)候,投資客紛紛涌出收購房子,待裝修完看行情不錯,又以高價(jià)賣出。由于“今年市場行情好,有不少個(gè)體投資客想收房都收不到。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,據(jù)他所知有做得規(guī)模比較大的投資客,今年靠這樣倒買倒賣杭州二手房,賺了幾百萬元,當(dāng)然這需要有一定的資金實(shí)力,且有熟悉的硬裝、軟裝公司合作搭配,“一般投資客一年能賣個(gè)三四套房子已經(jīng)很不錯了。”

杭州已有公司專做類似業(yè)務(wù)

毛利為每套房子總價(jià)的10%

據(jù)記者了解,早在兩年前,杭州已經(jīng)有公司專門從事“杭州二手房精裝修出售”業(yè)務(wù),小宅門便是其中之一。

“我們公司只選擇市中心老房子,主要是65平方米以下兩房的剛需戶型,改善房源面積也不會超過150m2。”杭州小宅門董事長徐佳麗告訴記者,30m2以下一室一廳及150m2以上的戶型肯定不會考慮,做過二手房的都知道,這樣的房子轉(zhuǎn)手很困難。在徐佳麗看來,不論市場行情好差,最抗跌的還是市中心老房子,因此收房時(shí),往往會選擇二手房成交量排名前十的小區(qū)。僅大關(guān)一個(gè)小區(qū),小宅門前前后后已經(jīng)收購了毛100套房源,寶億萊家居飾品,堪稱該小區(qū)最大的“二手房東”。

徐佳麗先后在欣盛、中海、野風(fēng)等幾家房產(chǎn)公司做過銷售,東方潤園項(xiàng)目她一個(gè)人成交額就達(dá)到16億元。“說實(shí)話,那時(shí)候做一手房的都不太看得起做杭州二手房的,覺得二手房市場小打小鬧,從業(yè)人員也比較魚龍混雜。”后來,她自己買的一套東方郡的房子,經(jīng)過裝修后出售,賣出了全小區(qū)最高價(jià),她才發(fā)現(xiàn)二手房市場其實(shí)商機(jī)很大,寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館,因此從房地產(chǎn)公司辭職,開始自己創(chuàng)業(yè), 成立了定位于杭州二手房改造的小宅門公司。

作為公司化運(yùn)營的小宅門,今年僅收購市中心房子一項(xiàng)便耗資3億元,截至10月底,成交房源總價(jià)在2億元左右。“我們以低于市場價(jià)10%~15%左右的價(jià)格收入房子,所謂市場價(jià),以該小區(qū)近期成交價(jià)作為評估值,而且我們只收樓層好的房源,2~5樓的房源都在收購范圍內(nèi)。”徐佳麗說,一般房子總價(jià)控制在150萬元左右。

與個(gè)體投資客不同,小宅門只負(fù)責(zé)房子的硬裝部分(跟一手房的精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)類似),裝修成本控制在1500元/m2(含老房子拆舊費(fèi)),并且提供保修期。小宅門目前形成了一套標(biāo)準(zhǔn)化流程——收房前,風(fēng)控部門會對房子進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估;收房后,由合作的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)做戶型改造設(shè)計(jì),然后由合作的施工團(tuán)隊(duì)裝修。“最近我們邀請了一位日本設(shè)計(jì)師合作。我們合作的施工團(tuán)隊(duì)有世貿(mào)君亭酒店的施工隊(duì)伍、綠城藍(lán)色錢江一期的施工隊(duì)伍等。”徐佳麗說,小宅門的裝修風(fēng)格力求大方清爽,買家主要是老師、醫(yī)生、公務(wù)員等人群。

小宅門目前以跑量為主,平均下來,一套房子從買入到賣出大概需要4個(gè)月左右,扣除資金成本及裝修等費(fèi)用,一套房子毛利大概為房子總價(jià)的10%左右。

2014年,小宅門成立第一年共成交了70套杭州二手房;2015年為150套;今年截至10月底,小宅門成交房源已有250套左右。記者粗略估算了下,以平均150萬元/套的購入價(jià)計(jì)算,10%的毛利即是15萬元,那么才10個(gè)月時(shí)間,小宅門的收益已經(jīng)近3800萬元。

徐佳麗說,前段時(shí)間去日本考察,發(fā)現(xiàn)在日本,像小宅門這樣的公司已經(jīng)發(fā)展得非常專業(yè),非常成熟。她相信,隨著未來中國進(jìn)入存量房時(shí)代,這塊市場潛力巨大。“以前我們收進(jìn)的房源里剛需小戶型占到90%,現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)杭州二手房里的改善需求在擴(kuò)大,因此今后我們的改善房源會提高到40%的比例。”

但不論是個(gè)體投資客還是公司化運(yùn)營的“倒買倒賣”二手房,都有一個(gè)共同點(diǎn):不會選擇漲價(jià)幅度比較大的房源。尤其是今年行情異常火爆,城西一帶的九蓮新村、翠苑小區(qū)、古蕩小區(qū),因?yàn)榉績r(jià)漲幅過快,考慮到溢價(jià)空間及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),被收購的房源量在減少。

杭州二手房精裝出售模式

風(fēng)險(xiǎn)與收益并存

“這有點(diǎn)類似于專門炒二手房的‘黃牛’。”浙江中原首席分析師荊海燕分析:此類模式能否盈利是有前提的,一是二手房市場要一直上漲;二是收進(jìn)時(shí)的價(jià)格要低于市場價(jià)且總價(jià)控制得比較低。

          
               
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