金茂、金融街抱團廣州能否破局一役

“而且豪宅產品并非金茂府一家獨大。在廣鋼新城板塊，其實很多豪宅的戶型和價格都是大同小異的，主要的差別還是在于開發商對項目生態景觀、人居環境的打造。”

觀點地產網 隨著時間的推移，軟裝飾加盟寶億萊，前兩年集中出讓并引各大房企爭搶的廣鋼新城眾多地塊項目即將在今年迎來入市大考。

近日，由金茂和金融街(000402,股吧)合作開發的廣鋼新城珠江金茂府項目便開始在廣州各大商場宣傳造勢，為其銷售中心開放和不久后的入市做準備。

珠江金茂府位于廣州荔灣區芳村大道西、鶴洞路以南，規劃有9棟24-42層高的高端住宅，占地面積約4.74萬平方米，總建筑面積約31.43萬平方米。該項目主打大平層和復式產品，涵蓋住宅、商業街、高端會所等，預計4月中旬就會開放銷售中心，年中入市，首推戶型包括109-142平三至四房。

據介紹，除了戶型、裝修、園林生態，珠江金茂府還打出了此前金茂產品沿用的“綠色”科技的牌子，稱可利用科技系統監測調節室內空氣、溫度、濕度、聲音、光線、水凈度等。

此外，為了將珠江金茂府打造得與眾不同，中國金茂還特意投資1600萬將原廣鋼大劇院翻新改造成了項目的銷售中心，而且號稱是首個沒有沙盤的售樓部，全部用高科技展示項目細節。

金茂、金融街抱團造“府”

“珠江金茂府是華南第一座、全球第七座高端府系住宅。”在珠江金茂府官方微信號的簡介中，觀點地產新媒體發現了這樣一句話。

金茂旗下的住宅產品分為府、悅、墅、山、湖、灣六大體系，精裝房拎包入住 ，而“府”系為最高端的豪宅，目前金茂已在北京、上海、杭州、蘇州等城市布局有金茂府。顧名思義，定位金茂最高端豪宅且作為其進軍廣州市區第一個項目的珠江金茂府，已然承載了替金茂在廣州打響頭炮，樹立企業高端品牌形象的重任。

觀點地產新媒體獲悉，此前金茂已在南沙開發了其在廣州的第一個項目，而考慮到郊區的需求和市場承受能力，整體軟裝加盟寶億萊拎包入住，金茂只是將該項目打造成了相對高端的金茂灣，也即“灣”系產品。

但在與金融街聯合拿下了位于市區且為政府重點規劃板塊廣鋼新城的二期項目地塊后，為了在高地價基礎上獲得更大的利潤空間同時打響品牌，作為操盤方的金茂選擇了做其最高端的金茂府產品。

資料顯示，2014年9月，金茂與金融街聯合體以接近底價的32.4億元拿下廣鋼新城二期面積最大的AF040125住宅地塊，折后樓面價14263元/平方米，溢價率1.9%。

成功拿地后，金茂和金融街共同出資成立了項目開發公司，雙方各占項目50%的權益，由金茂主導操盤開發，整體軟裝加盟寶億萊拎包入住，并引入“金茂府”系列高端產品。

“畢竟金茂在豪宅開發方面經驗更豐富，做豪宅的話由金茂操盤會更好。”中原地產項目部總經理黃韜表示。

黃韜還提到，之所以選擇將AF040125地塊開發成高端產品其實還有一個原因，就是避免和金融街在廣鋼新城的另一個項目，定位剛需的金融街融穗華府“自己打自己”。

其實，早在獲得珠江金茂府地塊項目前，金融街就已在廣州拿下了3個項目，其中2014年2月奪得一宗面積6.08萬平方米的宅地就是廣鋼新城一期地塊，該地塊后來被開發成了偏剛需的中小戶型住宅項目，即金融街融穗華府。

因此，為了錯開目標客戶群，同板塊內的珠江金茂府便鎖定了有更高端需求的群體。然而，即使避免了與合伙人項目間的競爭，行業內其他的競爭對手始終是存在的——中海、保利、北大資源、華發等一眾房企亦已扎堆廣鋼新城板塊。

據統計，除了去年已入市且在售的中海花灣壹號以及金融街融穗華府，今年廣鋼新城還將有保利葛洲壩(600068,股吧)曼城、華發中央公園、廣州振業城、北大資源等項目開盤，且多數都定位為高端豪宅。

不過，有知情人向觀點地產新媒體表示，盡管廣鋼新城項目會越來越多，但對自身產品充滿信心的金茂，“并不擔心競爭問題”。

該知情人士透露，金茂方面并不認為競爭是壞事，卻反而會提升板塊的整體市場環境和價格。“一群人打廣告總比一個人打廣告要好，而且金茂府的產品與其他項目的豪宅產品不一樣。”

廣鋼新城的豪宅戰役

此前曾有報道稱，因為是金茂最高端的“府”系產品，珠江金茂府入市的價格會比同板塊內的其他項目更高。而之所以有這樣的分析，是因為金茂在上海等城市的“府”系項目價格也都是比板塊內均價高出許多。

資料顯示，上海閘北的金茂府項目，在周邊樓盤售價4-5萬元/平方米的情況下，賣到了7-8萬元/平方米。而位于廣州南沙明珠灣區的金茂灣也號稱南沙最高端的項目，將價格定在了比板塊內10000元/平方米均價更高的16000-17000元/平方米，而且去年單盤簽約額就達到了17億元。

對于價格，知情人士向觀點地產新媒體表示，具體價格還沒最終確定，不過今年珠江金茂府計劃推20億元的貨值入市。但項目銷售代理方中原地產方面則表示，珠江金茂府開盤的價格有可能會達到每平4萬元左右，并且按照目前廣州平穩上升的房價趨勢，未來還會逐漸將目標價格提高到5萬元每平。

“這是一個嘗試，但具體開盤價格還是要根據市場實際情況來，而且價格比周邊的項目高的話，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，市場也需要一個接受的過程。”

觀點地產新媒體了解到，目前廣鋼新城已開盤銷售的項目中，同是豪宅定位的中海花灣壹號的價格最貴，均價約32000元/平方米，且中海花灣壹號此前的拿地價格分別為17950元/平方米及18471元/平，相比珠江金茂府14263元/平方米的樓面價已然貴了超過3000元/平方米。

因此，對于珠江金茂府這一項目能否支撐起比板塊均價更高的價格，合富輝煌首席分析師黎文江提出了另一種觀點。

黎文江指出，按照拿地價格來說，售價4萬元/平方米屬于合理的范圍內，但是目前市場已經認可了廣鋼新城板塊3萬每平左右的均價，珠江金茂府要一下子將價格拔高到4萬元每平的話，客戶是難以接受的。

“而且豪宅產品并非金茂府一家獨大。在廣鋼新城板塊，其實很多豪宅的戶型和價格都是大同小異的，主要的差別還是在于開發商對項目生態景觀、人居環境的打造。”

據悉，在廣鋼新城板塊項目中，打出生態和科技牌的并不止珠江金茂府。去年已經入市的中海花灣壹號亦表示其產品采用了領先的科技人居系統和產品精工法則，而且有達約6萬平方米的園林面積，構建了三重健康園林體系。

此外，定位第三代“華發優+體系”豪宅的華發中央公園也將生態規劃、科技建筑、智能家居、互聯網社區、星級配套、定制精裝等作為了項目的宣傳重點。

而北大資源項目雖沒有主打豪宅定位，項目規劃的新文化(300336,股吧)中心、講堂、書院、醫療等泛教育社區的模式的配套卻成了亮點。

由于珠江金茂府目前尚未開放銷售中心，所以金茂方面并沒有公布項目更多的信息，因而，在黎文江看來，廣鋼新城的豪宅項目，“有能夠吸引買家的人居環境優勢才是重點”。