戴德梁行:白銀時代下房地產商業功能節點的選擇

戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管及董事王晨博士

　　12月1日，在新型城鎮化背景下房地產企業面臨的機遇與挑戰高峰論壇上，戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管及董事王晨博士就房地產企業在經濟 步入新常態時期下面臨的機遇與挑戰進行深入剖析，在他看來，房地產進入白銀時代，房企要把握“勢、時、市”來進行新城開發中商業節點和功能節點的選擇。

　　在經濟進入新常態大背景下，經濟增速放緩，很可能會進入到通貨緊縮的時期，房地產的黃金時代結束了，白銀時代開始了。房地產行業的從事者，該如何應對經濟新常態？城市核心區的土地越來越少了，開發商不管在哪個城市去拿地都會遇到地價越來越高，買地的條件越來越苛刻等情況，政府有新的招拍掛的玩法。那么很小地方面粉比面包貴，地價比房價都貴了，開發商拿不拿地呢？住宅市場越來越難做，房企如何轉型？開發商應對來自互聯網+的挑戰，如何去尋找自己的藍海，去做好自己的變革？

　　拋出這些問題后，王晨博士向與會者展示了他的第一幅畫，愛德華蒙克1893年的《吶喊》，他講到，這某種程度上也代表了開發企業和從業者的一些描述，從他從事房地產行業時間和經驗來看，他覺得近期可能大家都是想去吶喊某些東西。

　　西北城市發展同質化嚴重

　　第二個我想說說我們的城市，我們的城市今天有一些發展現狀，今天的會場在蘭州，所以我帶來了三個西北城市，我們看看這三個西北城市的發展。蘭 州、西安、西寧，從三個城市的規劃圖來看，蘭州因為地理關系，舊城的空間受到了很大的發展限制，蘭州新區帶來了新的發展機會。西安因為是古城，舊城保護很嚴格，所以新區出現了，它在不斷吸收產業轉移。西寧出現了東擴，在青海東部形成了城鎮群，這為省域的發展帶來了排頭兵的機會。這三個城市 的發展機會都在新城，盡管這些機會發展引擎可能不同：蘭州跟交通相關的，西安是產業轉移，西寧是城市群。

　　目前這些城市的發展也出現了問題，王晨歸納了兩點：第一，中國式的增長帶來了中國城市的增長主義，要高速發展經濟就要高速發展城市。第二 ，中國城市治理體系是權力上行，職能同構。比如說人口的相關領域、戶籍控制、稅收相關政策、城市基礎設施發展等等一系列跟城市發展有關系的問題， 但是在這樣一種管理體系下面，就使得很多新城的發展出來了問題和挑戰。現代城市發展，更多的是城市復制，不是城市擴張，是城市同構，不是城市生長 ，我們看重的是非個體體驗的規劃理念和空間設計，所以城市的細胞不是家庭，而是集體，這就導致了每個人在這個城市中的感覺不是太好，工作和生活很 難平衡，工作和生活之間總感覺到很忙碌，有時候是一種競爭。最后是每個人在這個城市里發現這個城市不能給我們帶來記憶，其實很多人的祖輩是被城鎮 化的，這讓很多人在大城市里很難找到記憶點，所以會有很多鄉愁，到城市里也有城殤。

　　王晨博士給與會者展示的第二幅畫是《瑪莉蓮夢露》，快速廉價的復制是對整個商業社會中缺乏思考的一種善意諷刺，所以今天大量的復制就增長了城市的問題。

　　開發商如何參與新城開發機遇

　　城市不管怎么說都在擴張，新城鎮在建設，給開發企業提供了很多土地的增量，提供了很多人口導入的機會，這就意味著開發商、房企需要尋找新機會、尋找新模式，這些加起來就是新城開發中商業節點和功能節點的選擇。

　　擇勢 房企要主動與政府規劃互動

　　擇勢的勢是什么？是城市“核”的問題，城市“核”是有范圍的，不可能無限大。通過我們的研究，這里面放了幾個案例 城市，有國外的，有國內的，其實一個城市“核”的覆蓋半徑支撐5到6公里就到頭了，隨著城市繼續的擴張就需要從單核復制到多核，這一點是我們要裝在 腦子里的弦。我們要認清城市發展到什么階段，有多少個“核”，“核”之間的關系是什么，未來的前景有多大，房企、開發商如何去依附這些“核”。第 二個是說成是規劃理念，政府也好，開發商也好，戴德梁行在協助他們進行新城規劃的時候，發現其實有一些原則在新城建設過程中不能忽視的。這里面包括集約式的原則，第二是混合式功能，第三個是自然與生態，第四是可持續發展原則，第五是交通體系便利性原則，第六是注重文化的展示與保護。這六個原則看似很教科書，但其實在每個城市的規劃開發過程中不能忽視，但這并不是全部，

　　還有每個城市在實際開發的過程中都會面對城市規劃，這是由政府主導完成的，就是墻上那張圖，跟實際的城市生長就是城市真正怎么落地開花，可能會有矛盾，這就是要相互作用的。這之間會有博弈，也是需要有很多互動的，一個城市真正生長出來的話，它跟墻上的圖是有出入和不同的，這應該是企業和政府之間的博弈、溝通、相互的協調和取得一致之后最終的一個成果。不管哪一類的“核”，是核心的，還是節點的，一般都有一個規律。

　　第一是規劃角度，或者我們自己開發的角度，戴德梁行建議開發企業在選擇城市“核”的時候還是建議首選軌道交通原則，這也是土地集約利用所需要的。那么交通核里面，全國都在發展軌道交通，我們會沿著站點設置區。那后面還有什么選擇呢？一些高速公路出入口的附近。第三個要考慮城市資源，因為新城鎮開發的時候沒有別的什么資源，這些原則都是我們在選擇和進入一個新城市的時候，哪怕墻上已經畫出畫，開發企業可以朝著這個方向篩選機會點。剛才提到由單核到多核，那怎么去理解呢？首先是單核的結構，它選擇的要點是關鍵軸線和節點。一般結合選核的原則，首選城市發展主軸，這跟城市交通干線是相關的。然后再選擇次軸，還有混合功能片，王晨博士個人認為開發企業可以從選擇城鎮的起步區開始，實際真的要選起來開發企業還有很多相應的條件、規律、原則、策略要去考慮。最后是全城發展。單核變多核，延續城市主軸上有了核心，功能區有了明確的定位，有混合功能片區、居住片區等，王晨博士認為這時候就是單核變多核的時機出現了。在已經形成核的旁邊一般政府會規劃處一個再次開發的區域，會有一個規律，沿著原有的主軸規劃新區，同時要考慮邊上選取新區的核心。當新區的核心出現之后，誰是主，誰是次就不一樣了，有可能政府遷過來之后就變成主核了，規劃功能不一樣。在主核確定后開發商選擇新的機會項目。多核的發展不規劃一個主核，會同時規劃多個，多核同時發展的。次核如果發展，要考慮城市發展的次軸，在次軸的基礎上去劃分功能的版塊 。實際上在功能版塊的劃分上可能會有不同的想法跟意見，有些人的想法會跟理想一些，企業會更務實，這里面有很多問題是值得認真分析的。那么開發企業該如何劃定功能版塊，如果次核板塊定位差不多的時候，下一步就是在每一個次版塊里面選擇城市的次核心，這也是依據選核的幾個原則，主干道、重要節點、 重要資源節點。當這些都選定之后，企業對于次核也要進行功能定位，要定位清楚，在這個基礎上全城發展。

　　講到具體項目的開發，王晨博士提到商業節點的選擇。以蘇州工業園為例，從城市“核”的分布規律得出，城市級商業要匹配各級城市功能節點，最終形成網狀商業體系。社區商業要放在節點核里面，形成的也是商業節點，它主要給新城的居住人口做配套。當開發企業進入一個城市選擇具體項目，特別是商業項目，最終會形成一個網絡，一個有序的生態系統。

　　以上是擇勢的問題。總結來講，在城市規劃和生長的過程中，房企是可以跟政府規劃部門進行互動的，在這個過程中通過實際的選擇去影響城市的發展。

　　擇時 開發住宅應在產業完善之后進行

　　第二點講擇時的時。在城市的開發過程中，一個新城鎮的發展我們簡單歸類是兩個階段，第一個階段主要以人口導入為階段，沒有人就是空城，那么導入的人口要解決工作與生活平衡問題。第二個階段就是聚集要素，提高城市的影響力的階段。開發企業在進入新城的商業項目策略是不一樣的，初期階段采用引擎的策略，項目應該給這個新城帶來引爆點，在后面的發展期和成熟期，企業可以采取助力策略。新城開發面臨的問題就是產業基礎薄弱，開發企業如何做引爆點？應對是投放城市級的商業，通過一些創新的主題跟業態來做引爆。是不是一定做這個策略就行呢？當這些因素具備的時候大家可以嘗試，不具備的時候慎重一點。什么條件呢？第一個是產業發展因素，做城市級商業需要和服務業要有初步的形成，如果人口導入量不夠的話，那也確實是比較麻煩的事。第二是如何導入人口，要通過產業的引入 ，政府的政策。人口基礎、產業發展這兩點在前期要充分考慮。第三個是交通條件，第四是商業環境，這些都是在初期的引爆期。在發展期開發商要考慮如何打造新城亮點，完成產業調整和升級，最終引導整個區域。當新城發展到一定階段以后，開發企業要看這個產業是否已經進行了一次或者第一次的產業升級 ，并且由制造業向服務業轉型。交通條件，該有的交通節點比較建設完成，主要的路網也要建設完成，基本的配套商業都完成了，這時開發商可以考慮買地和開發項目。

　　擇市 產品定位要匹配“勢“

　　最后一點說擇市，市說的狹義一點就是產品。戴德梁行做過很多項目，可以簡單歸類成這幾類，第一類是核心綜合體，第二類是區域綜合體，第三類是新區綜合體。根據綜合體的規模和特征，在城市核心、次核心、功能區，對應投放核心綜合體、區域綜合體和新區綜合體。擇市的時候拿哪些產品去匹配，然后選擇不同的地塊，用不同的產品區匹配。

　　總結來說，房地產企業在擇勢的時候，隨著市場規律是考慮主心、次核。其次要考慮能級，考慮商業屬性，然后不同的行業要考慮不同的時段和策略。在最后，這個小節是開始，而不是結束，最后我讓大家欣賞一幅名畫，這是《手畫手》，埃舍爾1942年的作品，這幅畫你能難分清是左手畫的右手，還是右手畫的左手。第一，城市開發是企業跟政府，個人和城市互動的結果，我們今天在創造城市，城市也在同樣創造我們。第二， 城市也是生長的過程，描繪從2D到3D的過程也是一個發展的過程，所有的時代都是一個開始，而絕對不是一個結束。