寶億萊軟裝論黃金時(shí)代落幕之后中國(guó)地產(chǎn)金融的新趨勢(shì)

很長(zhǎng)一段時(shí)間，我認(rèn)為要想知道什么是最好的選擇，F(xiàn)ollow the Money就是！有這么一個(gè)印象是有一次參加清華房地產(chǎn)校友的聚會(huì)，寶億萊軟裝配飾，一位在校生問(wèn)莫天全“為何很多師兄都不做自己專(zhuān)業(yè)的工作，而改行去做了互聯(lián)網(wǎng)、金融等跨行的事？”，我記得他的回答就是“Follow the Money!”,理由是金錢(qián)會(huì)引導(dǎo)人們?nèi)ニ麄冊(cè)撊サ牡胤剑�一個(gè)能付得起高薪的行業(yè)勢(shì)必會(huì)是高端人才的聚集地，這個(gè)行業(yè)也必然會(huì)是一個(gè)高增長(zhǎng)的行業(yè)。

想想我自己的職業(yè)歷程，似乎也印證了這樣的判斷。我從施工企業(yè)起步，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，又從做戰(zhàn)略研究做到了投資，進(jìn)而地產(chǎn)基金。在這樣的遞進(jìn)選擇中，似乎還不完全是受高薪的誘惑，而是覺(jué)得應(yīng)該找到事情主導(dǎo)的動(dòng)力。我對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的理解是認(rèn)為“地產(chǎn)即金融”，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)來(lái)自于加杠桿，地產(chǎn)的藝術(shù)就在于資本的調(diào)度。我以為金融的重點(diǎn)就在于兩端：投資端和融資端，地產(chǎn)的重點(diǎn)應(yīng)該在投資端，應(yīng)該是以投資能力來(lái)吸引資本的注意，獲得匹配的資本。

當(dāng)我沿著這樣的路徑一路走來(lái)，發(fā)現(xiàn)事情的發(fā)展并完全符合想象。在實(shí)操過(guò)程，金融更多的體現(xiàn)為融資行為，在于找錢(qián)。這又是一種“Follow the Money”的邏輯，我們需要了解各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的融資屬性，從低到高去嘗試對(duì)接成本盡可能低的錢(qián)，為了達(dá)到這個(gè)目的我們需要改造自己、包裝項(xiàng)目、接受城下之盟。而資本端是什么邏輯？他們也是“Follow the Money”，盡管客戶存在不同的偏好，他們就是有辦法通過(guò)各式的組合來(lái)“拼縫”、“走通道”，完成所謂的“制度套利”，客戶那邊是潛規(guī)則的“剛性兌付”，機(jī)構(gòu)之間比較的是“中間差價(jià)獲取能力”。在這個(gè)邏輯下，管理資本端的“財(cái)富管理”大多變成“理財(cái)銷(xiāo)售”。于是就形成了這樣的怪現(xiàn)象：針對(duì)地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品一方面要高收益，另一方面卻要求低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要求盡可能短的固定期限，完全不去考慮風(fēng)險(xiǎn)收益匹配，以及現(xiàn)實(shí)的期限匹配問(wèn)題。

于是事情這么發(fā)展開(kāi)來(lái)：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)遭遇銀行的限貸，他們發(fā)現(xiàn)信托的監(jiān)管存在變通的可能，于是信托崛起；當(dāng)信托開(kāi)始從嚴(yán)，寶億萊軟裝配飾，基金子公司突然從證監(jiān)會(huì)方面打開(kāi)方便之門(mén)，于是又一個(gè)行當(dāng)成為熱門(mén)；當(dāng)金融市場(chǎng)化的進(jìn)程不斷加深，大資管時(shí)代到來(lái)，金融牌照變得不是那么遙不可及，地產(chǎn)商們發(fā)現(xiàn)其實(shí)命運(yùn)也可以自己掌控，于是自己開(kāi)始做地產(chǎn)基金，入股民營(yíng)銀行，做小貸公司，做互聯(lián)網(wǎng)金融。又由于始終金融與地產(chǎn)之間存在著行業(yè)壁壘和認(rèn)知的差異，金融機(jī)構(gòu)也無(wú)法深入管控地產(chǎn)的操作，索性就做起了“典當(dāng)行”的生意，普遍以債權(quán)的思維操作，通過(guò)層層抵押式增信來(lái)捆綁地產(chǎn)商的手腳，以保證能夠在固定的期限實(shí)現(xiàn)固定的收益，而地產(chǎn)商也樂(lè)得少一些干擾因素，自己蒙頭賺錢(qián)。這樣各得其所的雙贏模式如果基于的是一個(gè)仍然會(huì)不斷上揚(yáng)的行業(yè)可能還真是一個(gè)全民分享暴利增長(zhǎng)行業(yè)紅利的好方法，大家共同富裕。可惜，好景不長(zhǎng)，這個(gè)基礎(chǔ)行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題了。

房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)什么問(wèn)題了？高歌猛進(jìn)傻子都能賺錢(qián)的“黃金時(shí)代”結(jié)束了，這一次不是什么宏觀調(diào)控帶來(lái)的調(diào)整，而是這個(gè)行業(yè)發(fā)展到這個(gè)規(guī)模之后所出現(xiàn)的必然調(diào)整。城市化進(jìn)程進(jìn)入后半段，人口紅利消化殆盡，行業(yè)性產(chǎn)能過(guò)剩，海量庫(kù)存有待消化，而人們對(duì)房產(chǎn)的投資動(dòng)力后勁不足。當(dāng)這個(gè)行業(yè)的主力需求人群從60、70后轉(zhuǎn)為80、90時(shí)，他們要么原本就不缺房（他們的60、70后父母已經(jīng)為他們儲(chǔ)備了不止一套房），要么就真的買(mǎi)不起房（如果他們的父母也買(mǎi)不起房的話），要么就不再認(rèn)為居住一定要靠買(mǎi)房來(lái)解決（難道真的要買(mǎi)那么遠(yuǎn)郊的房來(lái)降低自己的都市生活體驗(yàn)嗎？），而他們?cè)�本的人口基�?shù)就是比上一代人陡降，那么剩下既有購(gòu)買(mǎi)欲望又有購(gòu)買(mǎi)能力的人群還剩多少可想而知。所以當(dāng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策從“松”到“促”時(shí)，以往常見(jiàn)的刺激性反彈再也難見(jiàn)。這個(gè)被打了太多激素又被捆綁了太多枷鎖的行業(yè)，終于到了需要好好調(diào)整的時(shí)刻了。這已是行業(yè)性問(wèn)題，再用以往的典當(dāng)式融資思路來(lái)看待地產(chǎn)金融顯然是不合適的，甚至都不可以說(shuō)大公司就一定沒(méi)問(wèn)題，這兩年百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)企業(yè)在瞬間崩塌都已不是個(gè)案。

那怎么辦？徹底放棄房地產(chǎn)行業(yè)？徹底不做地產(chǎn)金融了？顯然答案應(yīng)該是NO！作為“衣食住行”四大剛需入口的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)從來(lái)都不可能消失，從來(lái)都應(yīng)該是支柱行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)永遠(yuǎn)都不可忽視，永遠(yuǎn)都會(huì)是人們的一個(gè)重要投資方式。現(xiàn)在的問(wèn)題不是不投，而是要換個(gè)思路來(lái)考慮投資。我以為Follow the Money不過(guò)是表象，當(dāng)金錢(qián)處于盲目之時(shí)，正是體現(xiàn)投資機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)能力之時(shí)，而再正確的做事都不如做正確的事，什么是正確的事？Follow the Trend!跟隨趨勢(shì)！

那么我們所面臨的大趨勢(shì)是什么？經(jīng)歷過(guò)投資拉動(dòng)下多年高速增長(zhǎng)的中國(guó)開(kāi)始進(jìn)入慢車(chē)道，全面產(chǎn)能過(guò)剩，創(chuàng)新亮點(diǎn)不足，國(guó)家急需找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)保持經(jīng)濟(jì)活力。同時(shí)，中國(guó)已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，財(cái)富積累也同時(shí)成為世界第二，一方面大國(guó)之間的競(jìng)爭(zhēng)不可避免，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)愈發(fā)復(fù)雜，另一方面中國(guó)的購(gòu)買(mǎi)力也成為世界覬覦的目標(biāo)，如何把握好如今的地位決定未來(lái)的長(zhǎng)期走勢(shì)。在這樣的大背景下，貨幣超發(fā)會(huì)是一個(gè)常態(tài)，新一輪放水正在進(jìn)行，低利率（甚至零利率）預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈，投資是唯一避免貨幣貶值的辦法。

也就是說(shuō)錢(qián)其實(shí)不是問(wèn)題，錢(qián)往哪投才是大問(wèn)題！我們看到最近的怪現(xiàn)象：無(wú)實(shí)質(zhì)利好的A股開(kāi)始強(qiáng)力反彈，銀行存款進(jìn)入“負(fù)利率”狀態(tài)，余額寶為代表的互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)收益破3，而萬(wàn)科等地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債不斷創(chuàng)新低到了3.5%附近堪比國(guó)家信用！金融市場(chǎng)從“錢(qián)荒”轉(zhuǎn)為了“資產(chǎn)荒”，投資渠道看似豐富，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)卻是求之不得！未來(lái)什么是好的投資？我在投資圈得到的普遍共識(shí)是：1、股權(quán)投資（尤其投年輕人的創(chuàng)業(yè)投資）；2、海外投資（跟隨全球資產(chǎn)配置趨勢(shì)）；3、升級(jí)投資（重點(diǎn)消費(fèi)升級(jí)、生產(chǎn)方式升級(jí)，生活方式升級(jí)等）。

具體到房地產(chǎn)行業(yè)又是怎樣的趨勢(shì)呢？我的觀察是： 

1、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：地產(chǎn)規(guī)模化→地產(chǎn)金融化→地產(chǎn)服務(wù)化，從重資源轉(zhuǎn)向重資本和重人才；

2、存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向增量市場(chǎng)，住宅開(kāi)發(fā)走向沒(méi)落，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為主流，地產(chǎn)商模式從重資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式；

3、產(chǎn)業(yè)分工將不斷細(xì)化，專(zhuān)業(yè)人才將受到重視，地產(chǎn)人創(chuàng)業(yè)潮剛剛開(kāi)始；

4、對(duì)社區(qū)入口的爭(zhēng)奪以及對(duì)存量客戶的盤(pán)活和轉(zhuǎn)化將成為大型開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)關(guān)注；分兵突圍、拆分將成為地產(chǎn)商獲得估值增長(zhǎng)的主要辦法。

如果再考慮疊加互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代帶來(lái)的變化，我認(rèn)為有這幾點(diǎn)需要重點(diǎn)關(guān)注：

1、互聯(lián)網(wǎng)估值泡沫對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)定價(jià)的影響；

2、互聯(lián)網(wǎng)金融帶來(lái)的資產(chǎn)證券化的另類(lèi)可能；

3、互聯(lián)網(wǎng)讓基于C端的出發(fā)成為一種可能；

4、互聯(lián)網(wǎng)改變著人們的生活方式從而導(dǎo)致對(duì)產(chǎn)品使用功能的再認(rèn)識(shí)；

5、互聯(lián)網(wǎng)正在引起組織方式的變革，組織的小型化個(gè)體化成為趨勢(shì)。

因此以跟隨趨勢(shì)的邏輯來(lái)看待地產(chǎn)金融未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，我是這么判斷的：

堅(jiān)持在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域做投資的需要考慮合作企業(yè)的生存能力，首先要有紅海競(jìng)爭(zhēng)的獨(dú)門(mén)絕技（要么能控制好成本，要么具備強(qiáng)大的銷(xiāo)售能力），可以通過(guò)共同發(fā)起并購(gòu)基金的方式參與行業(yè)大的整合機(jī)會(huì);

存量時(shí)代到來(lái)，優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)將成為搶手貨，要做好資產(chǎn)證券化準(zhǔn)備，開(kāi)家居生活館，同時(shí)要積極尋找好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作，開(kāi)家居生活館，要避免純硬件的接盤(pán)；

城市更新將是一個(gè)大產(chǎn)業(yè)，通過(guò)改造運(yùn)營(yíng)提升將是資產(chǎn)盤(pán)活增值的主要辦法，會(huì)涌現(xiàn)一大批優(yōu)秀的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，投他們，跟隨他們一起成長(zhǎng)；

互聯(lián)網(wǎng)金融會(huì)是解決存量資產(chǎn)持有盤(pán)活的重要金融工具，低利率時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合實(shí)體資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性收入會(huì)是一個(gè)絕佳的投資策略；

線下的資產(chǎn)管理能力決定線上的“互聯(lián)網(wǎng)+”能走多遠(yuǎn)，地產(chǎn)空間的決勝在于線下場(chǎng)景空間的營(yíng)造以及真實(shí)的基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量，要投就投具有資產(chǎn)管理能力的團(tuán)隊(duì)，寶億萊軟裝配飾，或者就自己組建資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；

地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型是一個(gè)數(shù)萬(wàn)億的市場(chǎng)，存在無(wú)數(shù)種價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)（哪怕是簡(jiǎn)單的分拆），在這個(gè)時(shí)點(diǎn)要具備投行思維，擁有再多的牌照不如做一個(gè)明白的地產(chǎn)大投行。